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住在杭州网直播页

发布日期:2019-09-11 07:03   来源:未知   阅读:

  各位领导、各位嘉宾、各位房产界和媒体界的朋友们,大家上午好!欢迎各位在大地流金的七月来到美丽的天堂——杭州,首先请允许我把参加今天这个峰会的领导嘉宾以及演讲嘉宾给大家介绍一下,他们是:

  参加我们今天这个峰会演讲的嘉宾有:全国工商联房地产商会会长聂梅生女士;华远集团董事长任志强先生;北京科技大学教授、原国资委研究中心宏观战略部部长赵晓先生;浙江省房地产协会会长唐世定先生;浙江大学管理学院副院长、浙江大学房地产研究中心主任贾生华先生;中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓;住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹;还有一位是嘉实基金业务发展总监王克明先生,他是下午要为我们演讲的嘉宾。

  参加今天峰会的还有各大基金高层和知名财经媒体,证券市场周刊、第一财经日报、中国建设报、中国房地产报,以及浙江省杭州市的有关媒体同仁,对各位的到来表示欢迎和感谢!谢谢!

  现在首先要请出三位领导和嘉宾为我们这次峰会致辞,首先有请的是全国政协经济委员会副主任、中国民生银行的董事长董文标先生,有请!

  董文标:尊敬的陈敏尔常务省长,尊敬的各位专家、各位来宾、女士们、先生们大家上午好,今天有来自地产金融界的朋友欢聚在美丽的西子湖畔,隆重举行中国地产金融年会2009年区域巡回年会,共同探讨中国经济和房地产行业的热点问题。

  全球经济经历了历史上金融危机的冲击,我国成功的用宏观经济调控政策避免了更大衰退和更大的波动,从上半年的数据看,经济企稳回升态势日趋明朗,积极因素在中国,但世界经济走势仍然不明朗,下一节巩固和发展的任务依然很重,需要冷静观察国际国内形势,周密分析,科学判断,积极面对面临的新矛盾和问题,在经济企稳回升的关键时期,在房地产市场长期快速复苏的重要时刻,召开本次峰会目的就是为了研究新形势,解决新问题,特别是要加强地产界、金融界的沟通、交流、合作,强化金融区域的经济背景,积极促进当地经济的发展,共同找到房地产业稳定健康发展之路,为经济增长和改善民生作出新的贡献。

  上半年的经济增长有三大特点,第一是政府投资力度很强,稳定了经济,同时以房地产投资为代表的社会投资开始推进,会成为下一阶段拉动经济新的增长点;第二是消费比较平稳,上半年社会消费零售总额增长15%,金融危机对消费的影响并不明显,政府刺激内需的政策在发挥作用;第三是出口形势仍然严峻,上半年进出口总额是9461亿美元,同比下降23.5%全年的线万亿美元的水平非常难,尽管出口环比增速在改善,但全球主要经济体并没有从金融危机中复苏出来,过去靠金融市场、信贷泡沫制造出来的消费泡沫破灭了,去杠杆化的国际市场需要恢复到金融危机前的水平需要一个过程,要做好两三年内的低位徘徊的准备。

  当前大家比较关心两个方面的问题,第一个是经济振兴政策的问题,也就是初见成效的积极的财政政策和适度宽松的货币政策的稳定性问题,这个大家比较关心,今年上半年大家都可以看到,整个银行的贷款是7.37万亿,这个包括国际市场包括国内都是都质疑有点快,这是第一个问题。第二个问题就是流动性附带资产价格上升和通货膨胀的问题,实际上在经济二次下滑的风险消失之前,普遍存在对经济复苏的担忧,保增长就是经济工作的首要目的,政策的延续性和稳定性就会得到政府出台的一揽子计划支持刚刚开始实施,积极的财政政策和宽松的货币政策需要配合使用才能发挥效应。因此我们认为总的政策不会变,但会继续调整、完善,根本的目的还是要保持经济平稳较快的发展。当然任何政策有利有弊的,我们要放在特定环境中加以分析,比如市场正在讨论通货膨胀预期问题,这个非常复杂,不仅仅是一个单纯的货币现象,还要从要素成本、技术水平、资源瓶颈、供求关系等多个角度去考察、去认识预防和管理通货膨胀。大家比较关心的房地产价格受金融货币的影响更大一些,希望本次峰会在这个领域有一个深入的研究和探讨。

  今天的大会是一次专业地产金融峰会,1998年之后房地产实质上是我国经济的一个重要增长点,用在城市化进程中产生大量刚性房屋的需求,本次金融危机房地产行业率先走出危机,再次为经济增长作出了重大贡献;上半年房地产形势可以用“两快一慢”来概括,就是说房地产销售增量比较快,价格恢复比较快,同时的话土地交易和新开通量恢复比较慢,但6月份也有所加快,主要城市和主要房地产形势去库存化基本结束,企业的投资信心和消费者购房信心逐步得到了恢复,我们看好的话,中国房地产未来相当长一段时间内良好的发展前景,一方面希望房地产企业重新进入开工、买地的新一轮循环,抓住机遇、为中国经济的振兴做贡献。

  另一方面也要注意到在快速回暖的过程中,捂楼、惜售地王的现象又开始出现,这些都是泡沫形成的征兆,我们希望行业参与,各方面要认真总结我国商品房十年发展历程,特别是近几年吸取的教训,对工业需求进行双向的调控变成居民合理的需求,稳定房价,避免价格泡沫和行业的危机,实现健康发展,同时我们也希望我们的开发企业本着地产行业健康发展的理念为老百姓供房,注重金融环保,尽管中国房地产向好发展的前景没有改变,在此背景下,中国民生银行再次自我更新,在全行进行了事业改革,改革的目的就是为了应对日益专业化和复杂化的市场需求,走专业之路,为客户和社会创造更多的价值,与中国经济一起互补共同高速成长,事业制度改革在社会各阶的关注和支持下,中国民生银行各项业务不断扩大,效益快速增长,并保持了良好的资产质量,为客户的专业化工作不断提升。今天我们的承办方就是金融事业部,也就是我行地产金融事业部,把金融领域拿出来,这样就可以加深银行对房地产的理解,为房地产企业提供更全面、更专业化、更有价值的服务,我希望通过地产金融事业部的经营,支持地产金融的做强做大,支持房地产企业的发展,为中国经济的增长和改善民生作出应有的贡献,最后祝本次大会圆满成功,谢谢各位!

  主持人:感谢董文标董事长精彩的发言,大家知道中国地产金融年会创始于2005年,到现在已经举办了5届,是由地产杂志、思源集团和中国民生银行联合举办,正值中央紧缩房地产信贷的121号文件的出台,这个峰会受到了业内外的广泛关注,议题解渴、嘉宾云集、兼顾高度和深度,成为关键时刻的关键会议,本着关键人士解决关键问题的宗旨,这个峰会已经成为中国房地产界和金融界仅有高端的专业峰会,这次西湖论道2009年长三角区域的巡回峰会在浙江省杭州市举行,我们有幸请来了浙江省和杭州市领导参加今天的峰会,现在以热烈掌声欢迎省委常委、浙江省常务副省长陈敏尔先生为大家讲话!大家欢迎!

  陈敏尔:尊敬的董文标董事长、洪崎行长、聂梅生会长,各位来宾、朋友们,很高兴参加“中国地产金融年会2009年区域巡回峰会”,首先我代表浙江省政府对本次峰会的举行表示热烈的祝贺,对出席峰会的各位来宾表示诚挚的欢迎,对中国民生银行多年来关心支持浙江经济社会的发展表示由衷的感谢。

  去年以来面对国际金融危机的影响和冲击,浙江省坚持以科学发展观为指导,坚决地贯彻落实党中央一揽子的促进经济平稳健康发展的政策、计划,扎实地推进省委省政府提出的“创业富民、创新强省”的总战略。浙江省由于自身经济结构的一些原因,浙江在改革开放以来走出了一条有自己特色的发展道路,也形成了自己有特色的一些结构、一些格局,由于我们的经济当中中小型、外向型、出口型的比重比较高,企业以中小企业为主,市场外贸的依存度比较高,再一个就是加工类份量比较大,所以我们觉得中小型、出口型、加工型这种结构在一定的时候是一个优势,但是在外部市场萎缩的过程当中,浙江也比较早的遇到了金融危机的冲击,影响比较早也比较大,所以浙江省委省政府按照党中央、国务院的要求应该说见识比较早、行动比较早,经过一段时期的应对我们一个方针叫“标本兼治、保稳促调”,“标本兼治”,保经济积极稳定的当下,稳定运行、稳定增长,更要在这个过程当中促进经济结构的调整、优化,所以我们浙江的经济当前正处在一个企稳回升、转型升级的关键时期,我们上半年GDP的增长速度是6.3%,比全国要低,但是相对一季度的3.4%来讲,二季度当季的增长速度是8.9%,所以处于一个回升、企稳这样的关键时期,我们有信心,我们也看到经济运行当中有许多积极的迹象,对完成我们的目标也充满了信心。

  同时我们更深刻的认识到当前既要致力于经济运行的稳定增长,我们更要关注的是增长的质量,结构的优化,是整个产业、整个经济转型升级,所以我们会有更多的力量、更多的关注点投放到经济增长的质量、产业的结构优化和整个经济的转型升级上,大家都知道房地产是一个产业链长、关联度高、涉及面广的一个行业,我们觉得房地产既事关发展,又事关民生,既事关投资的增长,又事关消费的促进,所以房地产业自始自终都受到了各级党委政府的高度重视,也自始自终的受到全社会,包括广大媒体的关注。所以这个峰会在杭州开,有更多的成果会体现在我们的身边,所以我们将更好的来运用这次会议的研究成果,促进浙江房地产的健康顺利发展,我们也希望本次金融与地产的互动交流这样一个年会活动能够进一步的促进民生银行跟浙江省在经济社会发展、金融服务方面的合作。多年来民生银行给我们浙江很多的关怀、很大的支持,我们浙江中小企业为主,民生银行有很多创新的产品,创新的服务,我们得益匪浅,所以我们希望通过这次会进一步加强浙江省政府和民生银行的合作,加强浙江企业和民生银行的合作,同时我们也希望、也相信这次峰会以后研讨的这些成果,会进一步的促进浙江省房地产的健康、快速、又好又快发展,我们预祝这次会议取得圆满的成功,也祝各位领导、各位来宾身体健康、万事如意,谢谢大家!

  主持人:感谢陈敏尔副省长的致辞,下面为我们讲话的是杭州市委常委、常务副市长杨戌标先生,大家欢迎!

  杨戌标:尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们,值此第五界届中国地产金融年会09年区域巡回峰会在杭州召开之际,我谨代表杭州市人民政府向此次年会的召开表示热烈的祝贺,向董文标董事长、洪崎行长、陈敏尔常务副省长及各位领导、金融界、地产界的朋友们莅临杭州指导表示热烈的欢迎,向关心支持杭州金融业、房地产业发展的各界人士表示衷心的感谢!

  近几年来杭州坚持以科学发展观统领经济社会发展全局,大力实施城市国际化、工业兴市、服务业优先,环境立市、民主立市几大战略,与世界名相媲美的生活品质之城,着力推进率先发展、和谐发展,去年以来我们根据中央和省政府的决策部署,积极应对金融危机,全力以赴保增长,在帮助企业肩负、减困,发放消费券,扩大投资,推进重点项目建设,改善民生等方面出台一系列强有力的政策举措,相继出台了房地产新政24条,光这一条我们就对房地产业土地出让金延迟交付26亿,加上政府的补贴,同时还推出了构建“2+8”等若干意见,等一系列政策文件,出台了国家和省的产业振兴规划,杭州市十大产业调整振兴三年计划,经过多方面的共同努力,上半年杭州经济运转整体水平向好,企稳回升的特征,投资消费存贷款、房地产增长较快,上半年财政总收入增长2.1%,上半年地区生产总值增长达6.6%,企业家信心指数和企业经济指数明显回升,杭州也是房地产业发展的热土。

  目前杭州有各类金融机构215家,是国内金融机业务发展最快的城市之一,高效益、低风险是杭州金融现象的显著特征,金融机构的存贷款居全国第五位,为更好的服务经济社会发展,当前我们着力推进长三角南翼金融周期的建设,推进长三角的金融核心区,庆春路和延安路两条金融集聚的建设,我们希望通过努力把杭州建设成全国性的金融服务、民营经济发展的示范区域,金融支持中小企业的创新创业,金融生态环境优先和谐引领区,和金融促进、民间资金转换的和资产管理中心区域,房地产业和金融的发展,与经济增长休戚相关,房地产市场的理性、稳定、健康发展直接关系到老百姓的安居乐业,今年上半年以来国家、省市房地产政策初见成效,房地产市场呈现回暖态势,上半年杭州市区商品房住宅成交47500套,5月份达到历史新高,市区住宅平均价格与去年历史同期基本持平,与此同时杭州保障性住房建设也取得了明显成效。

  现在我们在杭州市85年12月31日以前出生的符合条件的市民,申购经济适用房的问题已经基本解决,今年提出的经济适用房都是现房或者是总体结顶准现房,在下一步工作中我们将从房地产业、民生地产的产业定位出发,将房地产业作为经济增长的拉动作用,与住房保障更好地统筹起来,一方面适度加快土地供应,增加未来住房的供给,加强中低价位、中小套型住房的支持,另一方面进一步规范房地产市场的交易秩序,制止虚假销售乱涨价的行为,严格同时大力推进举行鲜明特色杭州保障性住房建设,进一步完善廉租房、经济适用房、经济租赁房、拆迁安置房、危旧房改善等住房保障体系,解决大学毕业生和外来务工人员住房难问题。

  本次地产金融年会在杭州召开,既是对杭州经济社会发展的充分肯定和鼓励,又为我们提供了很好的学习借鉴机会,各位金融家、企业家和专家学者紧密结合当前形势,认真探讨,发表真知灼见,使本次学会集前沿性、实用性、创新性于一体,我们将从中深受启发,衷心希望各位领导和各位来宾在今后的工作中更多地关注杭州、关心杭州,为杭州的发展出谋划策,支持我们把工作做的更好。

  主持人:感谢杨戌标副市长,众所周知当前的房地产市场风起云涌,到底是复苏还是短期的调整,我们在特殊的形势之下房地产企业应该采取怎样的应对策略,这可能是所有房地产行业人员都关心的问题。这一次峰会将从宏观视野、微观操作三个方面进行覆盖,我们来自各地的嘉宾将对房地产的调整形势、当前楼市中的几个热点问题进行探讨,此次峰会既有对楼市将来走势的展望,更有房企在楼市复苏扩大投资规模的多元化融资操作建议,是小阳春还是真回暖,目前的房地产市场套用90后的一句话,就是说已经进入了史上最复杂、最难以预测的迷局之中,如何看待和破解这样的迷局,我们当然要请最权威、最有资格来谈论这些的专家来谈谈他们的看法,现在就进入今天的演讲环节,演讲的嘉宾一共是7位,首先请出的是全国工商联房地产商会会长聂梅生女士,她的题目是《调整期中房地产形势分析》有请!

  聂梅生:各位领导、各位来宾、各位金融界、地产界、传媒界的朋友们大家好,我很高兴能参加今天这样一个地产金融年会,我今天发言的题目是调整期中房地产形势分析,希望能和大家分享一些观点,研究房地产当然要看当前的形势,也就是说刚才主持人讲的那些迷局,但是更重要还是要分析周期性问题,从今年上半年来说我想在座的包括本人在内有五个意料之外,这五个意料之外是房地产出人意料的答卷,其中之一就是从货币来讲,从适度宽松的货币政策到天量放贷,因为今年一直讲适度宽松,实际上是不是适度,我本人认为已经不能用“适度”来说了,现在基本上是一个月放一万多亿,6月份放了一万五千多亿,房地产当中开发贷款大概是一千多亿,加在一起是8万多亿,现在在这样一个情况之下,下半年会怎么样?我觉得从中央的政策来讲一直坚持是适度宽松的货币政策不变,由于现在全球的经济形势还不明朗,国内的实体经济正在复苏过程之中,我认为货币政策不可能急转弯,不可能回到动用汇率,动用准备金率来调整,货币政策没有想到放这么多贷款,已经不是适度了,是第一个意料之外。

  第二个意料之外是房地产需求不足已经没有了,其实去年是非常担心的,就是库存量太大,按照现在的情况,1-6月份上半年完成了去年成交总量的80%,签约量已经超过了去年全年的成交量,上海是一天卖1千多套房子,量价齐升,很多业内人士都预计,现在去库存过半,这个都是没有想到的,出乎意料的快。

  第三个意料之外是虽然开发商的资金链已经缓解了,但是房地产投资增长还是滞后,从09年大家看非常快的上涨,4万亿的拉动,银行放贷的拉动,固定资产总投资上升到3.4%的增幅,房地产到去年下半年是成一条非常漂亮的跳水曲线,然后慢慢地复苏,现在到了将近9.9%,就是说在强烈用投资拉动GDP的过程中,房地产的投资远远步入原来的增幅,之后现在看起来这个钱肯定是投到了房地产,整个资金来源是2.37万亿,同比增长了23.6%,其中讲到国内贷款5381亿,利用外资243亿,企业自投8千多亿,个人按揭贷款2829亿,都增长了很多,资金来源是很充分的,但是投资却没有像这样两位数地增长,而1-6月份,都是不到10%的慢慢增长,这个投资增长是滞后的。我们看一下占比,08年全国房地产投了3万多亿,去年上半年的曲线是非常快的,下半年开始慢了,占比去年固定资产投资的20.6%,现在上半年投了一万四千多亿,占比只有18.5%,更不如去年,如果以这样的数字翻的话谈不上比去年增长多少。再看1-6月房屋新开工面积4.79亿平方,同比下降10.4%,购置土地面积下降,同比下降20%几,完成土地开发面积下降,这个就说明购置土地不多,开发面积也不多,都同比下降,这是没有想到的房地产业绩大大的滞后。

  第四就是房价,房价连续四个月回升,一般来说连续四个月涨就是在上升通道,从经济学来讲就是在上升通道,这个红线是同比,同比现在也是连续四个月回升,蓝线月份就开始回升,基本上连续七个月环比上升,大家看到去年环比下降的幅度是很大的,现在环比已经上了,一些城市已经接近07年,这么样一个情况也没有想到。上升的斜率和当时下降的斜率一样是非常陡的,量价齐升的情况,一些城市的量价水平逼近了07年,从曲线来看还没有达到。量价齐升的幅度超过了07年,原来我们估计一季度是小阳春,二季度走稳,下半年出现一个缓慢房价的上升,结果提前了一个季度,而且上升的态势也非常之猛,超过了预期。

  最后一个出人意料的答卷就是房地产提速很快,这是上证指数,这是房地产景气指数,因为房地产景气指数最能够代表房地产整个的情况,它从07年开始上证指数同步公布,国外也讲一般楼市比股市慢3-4个月,结果大家看从今年3月份以后,房地产景气指数很快的赶上了上证指数的上升,而且近期这个蓝线大有比红线还快的态势,就是说直追股市。去年应该是滞后的三个月,基本上来说还是这么一个规律,去年年底股市下降了,今年二季度都从政府官方方面都说走出了低谷,但是从楼市来说已经大大超前了,这句话也是西方经常讲的,最佳的投资机会都是大多数人悲观的时候,我们为什么不在1月份买房,再一次证明了这个问题。

  下面讲一下长期波动的预测,我们看08-09年,CPI与房价月度的走势,CPI是蓝线,房价是红线,但是现在房价又是比CPI大大走快很多,现在CPI还再继续下降,就是说房价回升的速度比CPI走快得多,我们预计到下半年CPI会上升,然后再看一下CPI与房价长期的走势,它也是一个趋势性的同步,如果我们要保证GDP8%的话,CPI是不会下去的,肯定是应该上来的,否则企业就没办法赚钱。我想谈一下个人的看法,现在老讲房价上升太快、泡沫啊、过热,其实我们仔细下来想一想,这一期的行情应该分为两个阶段,一季度或者1-4月这个时候房地产复苏,我认为是政策的释放,开发商的降价,自住需求的释放,这是第一轮我们可以叫小阳春,但是我不认为到6月份行情仍然用这个来解释,我认为5-6月份的行情是由于金融因素造成的,流动性放量造成房地产市场资本金由紧到宽,然后再加上对通胀的恐慌提前释放造成的,5-6月份,甚至7月份延续是流动性造成的,是由于货币政策造成的,而不是前面三个原因造成的,到后面是直线上升,是货币、流动性放量造成的。现在如果说一季度自住性需求释放,二季度是投资与自住双释放,你不能不认为投资性需求就不是一个需求,它会急速推动房价变化,在这样的情况下房地产供求是弹性很大的,要一年两年才能调过来,弹性是非常大的,他可以今年一年不买房,可以明天一天就买房,所以弹性是非常快的,在这种情况之下造成了供求急速地变化。

  我认为现在看起来市场的积极面不能够说什么双紧、泡沫,我觉得从拉动内需、刺激消费这是本轮房地产预期目的,本来出台这么多政策就是要刺激消费,而且要求投资增长,现在的状况就是经济增长保8%的需求,房地产对产业上的带动正在形成,还没有释放完,我认为当前市场的积极面应该是好的,也就是政策的指向,出了这么多政策就是想要达到这样的效果,只不过这个效果提前了,这个效果更猛了我们没有预料到,这是不能否定的。政府的政策既希望房地产拉动经济,又不希望房价太高,但是有的时候不能不认为鱼和熊掌是不能兼得的,两者的平衡要靠市场调整,不是一天得到的,能量释放太快肯定要下来,需要时间的。现在应该怎么样?加大突然供给和开发商的投资,开发商非常谨慎,因为经过去年这样调整之后,大家心有余悸,好不容易把资金链去掉,资金链没有问题了,肯定是非常谨慎地投资,开发商投资会滞后,非常得谨慎,否则就会前功尽弃,因为我们过山车的调整已经不止一次了,我个人看法近期房地产流量会大幅上升,下半年的房价同比会继续上升,就是这条红色曲线会进一步上升,因为去年的房价是下半年降低,同比这个数会上去,不用怀疑同比的价格上升,但是环比会趋向于消费平稳,预计全年的平均房价我觉得增幅不会高于原先预期,现在是直追,但是还没有超过,到年底是全年平均,现在是这样一个分析。

  因为在座都是金融界和地产界的资深人士,英美的流动性前期是不足,现在开始逐渐地上来,这两个之间是有差别的,这样一个流动性的差别最终是不是只有两个出路,我们想一想怎么样去解决,因为流动性必须要有出路解决,如果人民币对美元的汇率相对固定那么就会形成一次通胀,这是大家最害怕的,最担心的,所以个人在这样的预期之下都不约而同地资产保值,房地产市场其实也是一样,个人想用房地产保值,企业就不愿意用不动产保值吗?一样的,如果他的钱投到了产能过剩或者是卖不出去的产能当中去,为什么不用不动产保值呢,应对现在这么大流动性造成的问题,吸纳这样的流动性,这是一条路。另外一条路必须在当前的经济情况下寻找新的经济引擎,未来的产业格局,如果找到新的经济动力,我们用什么来抵制当前的亏损呢,必须有一个新的产业,这需要有一个流动性的回升周期,一个在成长,一个在亏损,用成长盈利率抵消亏损是需要时间的,这就是为什么我非常注意政府出台的十大振兴产业,包括3G等等这样一些,能不能造成未来产业的盈余来抵消亏损,实际上都是在做这件事情,或者叫产业升级、结构调整都是第二个方面,第二个方法是政府大力推动的,而不是用通货膨胀把这个流动性抵消掉。

  我们看一下美国是怎么做的,我们是不是重复美国做的这样的轨迹,在911之后我们的经济出现了大问题,格林斯潘就大放流动性,我们都记得,放了流动性之后他也是放了新的产业吸纳这个流动性拉动美国经济上升,当时启动了IT产业和房产产业,但是最终过头了, IP泡沫破灭,泡沫之后到了布什这一轮之后还必须找到新型的经济动力,就用金融衍生品来解决这个问题,最后促进房地产,把不能拉动的这一块,次贷这一块都不得被美国的高端拉动了,最后形成了次贷造成当前的情况,所以用新兴产业是对的,但是当过头的话IT也泡沫了,次贷也形成了,他们认为是吸纳流动性,最后弄成这样。现在流动性问题是解决了,它的经济动力定位为新能源,中国用十大产业振兴经济动力,但是当前还没有完全发力,我认为现在是一个真空的阶段,是一个空档,没有发力的时候,还没有吸纳这么多流动性的时候,必然造成现在楼市和股市的上涨,因为是在中间一个阶段,相当于股市和楼市吸纳流动性的海绵,现在就靠这两个把流动性吸进去,吸进去之后两个结果,一个吸进去的流动性全部释放,释放到应该释放的地方去,这是最好的,但是也可能挥发,也就是说楼市和股市都有一个大家不愿意看到蒸发的情况,像华尔街一样,这个钱跑掉了,所以风险当前的市场是有的,现在大量的吸纳流动性,挡都挡不住的。

  对未来来讲我是乐观的,应该重视房地产未来的发展空间,对当前的波动和风险有心理承受,我们看一下全球一级金融中心的公寓房价,每平方米多少美元,如果我们上海定位为国际金融中心,杭州是离上海非常近的,所以房价也是追上海,现在的国际金融中心是伦敦、新加坡、纽约、上海,上海现在不是,但是将来会是,现在上海金融中心120平方米房价如果是3千美元来算是非常低的,我们只是新加坡的30—40%的房价,现在上海还不是金融中心,如果我们把全球二级金融中心拿来比一下,莫斯科、巴黎、孟买、迪拜、悉尼、台北、多伦多、上海,最让我吃惊的是印度的孟买相当于中国的上海,现在中心区公寓的房价比上海高一倍多,我们是3千,他是6千,如果要成为金融中心,不要说一级就算是全球二级金融中心,难道没有空间吗,一定会这样的,而且你去看,如果是一级金融中心那么在全世界各个地方基本上是差不多的,新加坡要低一点,它在一级金融中心的价格是非常接近的,在一万五千美元一个平米以上,从纽约开始都是在这个价格,所以在这个板块,在长三角这个办法如果上海成为国际金融中心,这个价格是有发展空间的。

  另外我们看看全国的情况,未来20年城市化的进程有多少呢,现在就算一年一个百分点,现在是超过一个百分点,现在是45.7个百分点,20年之后还会有这么多空间,3亿人口房地产没有激发出来,这3亿人口是什么样人口,正是中国中产阶级的成长期,就是90后,80后现在已经开始进入楼市,90后是房地产的主力军,这一些是中产阶级在20年之后要成长,他们是拉动增长的主力军。一个一个城市板块的形成,等等各种商圈的中心都在形成,这都是促进城市化、促进房地产未来的发展空间,另外这一次4万亿和银行的7万多亿放出来之后,大力地加强了基础设施,到处的修铁路、机场,这样势必拉动未来城市建设经济的增长,基础设施一定会这样做。

  所以最后我是说股市也许大家都说今年难见6千点,难见07年6千点,但是楼市已预见未来,07年的那个点已经迈过来了,07年的楼市泡沫,大家都说泡沫,结果07年的泡沫并没有破灭,并没有像很多人预期那样造成大破灭,倒是变身为皮球到09年反弹,房地产在惊险的历练之中吸取了经验,希望未来房地产会成长起来。

  业内有这样的说法,就是说对错综复杂的、不太说得清的中国房地产业,都有一句话: “如果你想听真话,就去看一下任志强的博客,如果想了解如何和政府打交道就去看一下王石的博客”。今天我们大家都很想听真话,但是用不着上任志强的博客,因为任志强已经来到现场,下面我们就欢迎任志强为大家讲话。任志强是华远集团的董事长,他今天的演讲主题是对当前楼市中几大热点问题的看法,房价走势、政府调控,有请!

  任志强:谢谢民生银行给我们这个机会来讲这个东西,我列了一大堆数据,我们的聂梅生教授已经把这些数据讲完了,我没得讲了,前几年大家都很关心500年一遇的日全食,大家关心太阳会不会没有了,现在大家可能更关心的是地产界的太阳会不会没有,我和聂会长一样,把前几个月的统计数据列了一大堆,她已经讲了一大部分,不过我就不讲了。

  关于土地拍卖,我补充一下,大家都认为现在土地价格都飞涨了,但是从1-6月份来看土地价格是下降的,我后面要说这是不平衡发展的结果,土地价格2400多,比去年的2990下降了500块钱,从总量上来说统计局和土地局的数字差很多,刚才土地局用了另外的数据,说我们卖了3千多的数据,在新闻发布会上很多人提出来,没有一个人解答,从投资的情况看增长了9.9%,现在历史上应该说是自98年以来的最低点,还没有形成一个高峰,销售面积、销售金额聂会长都说了,价格增长从08年的环比数和同比数都是0.1%,但是今年只是0.2%,所以很多人都说价格已经疯狂了,很多媒体都用“疯狂”二字,但是现在还没有疯狂,从来没有一个媒体说是同比下降,只说上涨,从环比上来说63%是上涨,环比下降多一点,二手房也一样,同比上涨39%,同比下降31点,同比上涨2.2%,环比上涨1.1%,这个统计报告都有,我主要想说明价格的上涨并不是像很多媒体说的飞涨。

  杭州也涨的很快,杭州大概单个楼盘涨价最高接近于5千块钱,但是并不是杭州所有区域的价格都在涨,非住宅的价格也在6千以上,前面的数据就简单化,为什么在很多地方出现了天价,我觉得可能是城市间的严重不平衡造成的,严重不平衡到了去年去库存化,突然在今年2月份以后销售暴涨,把所有的库存化预期都改变了,所以去年年初比今年多收购2千平方,但是从现在的消化来看可能会缩减,就是去年是1.68亿,可能会缩减,杭州是比较典型的城市,大概全国可能排在库存化销量最低的,到7月底的时候杭州是6千多套,按销售情况来看,上半年销售了3万多套,是我们一个月的消化量,下半年我们预计推出2万多套具备销售条件的房子,按照目前1-6月份计算,杭州市库存量仍然是极危险的,我这个数字可能比刚才聂梅生会长说的数字差了一万多套。

  (图示)这个是前两天杭州报纸上的一个数据,厦门和杭州有一点类似,上海也差不多,上海长期维持在900万平方米的库存量,这是领了预售证的,这样的线月的售房,但是到目前为止已经连续四个月不足五百万,但是累计每个月的消化量都超过两百万,北京预售房销售增加了500倍,这样原来北京大概有25个月的消化期变成了不到十个月的消化期。大家用前面一些数字来说明就是投资没有上去,新增供给没有上去,这一轮房价的增长可能是供求关系不平衡,我刚才说城市间的不平衡,在少数一些城市出现了极度的天价,从北京来说最近几天连续开的土地都属于天价,昨天一天杭州、上海、北京拍卖的土地收入是90个亿,如果每天90个亿的话,这个政府发大财了。

  在一个城市的区域性矛盾也很多,连续出了14块天价地,最高240亿,但是北京从年初到6月30号为止,60%的土地是零溢价,只有20%的土地出现了溢价,主要表现在5月份,6月份拍卖的土地是最多的,也不都是出现了天价,大概40%是高地价,这个出现了第二个问题,城市区域间的矛盾还是突出,严重不平衡,北京到今天公布的数据是四环内的房价接近一万七、一万六这样,杭州也差不多,六环以外只有7千块钱,五环以外只有9千块钱,5、6环以外的价格和四环以内的价格差距在一倍以上,就是按9千块钱算,一万七也差不多接近1倍以上的价格。这就表示在一个城市中核心区域和非核心区域差距最大,在上海是30多个亿,北京也是30多个亿,杭州也差不多是30多个亿,所以一天三个城市的收益就是90多个亿。

  这并不说明一个城市和其他城市,或者一个城市和其他地区也都出现了类似的问题。我们聂梅生刚才说的我们房价出现严重的泡沫,而且从对比可以看出来我们的房价并不是很高的,也许还有极大房价增长的空间,但是老百姓接触的情况,我们已经买不起了,如果房价再涨更买不起了,但是统计中还发现一个问题,买房子最多的是没有职业者,或者说统计学上的低收入者,我们把已经购房的人群,今年上半年购房的人群做了一个调查,北京23%是没有职业者,广州41%,武汉38%,重庆37%,这些人可能是因为老公有钱,或者老婆有钱,也可能因为父母有钱,或者说儿女有钱,或者说正在资产投资的过程中,因为我们现在统计学的低收入是按照日常收入来计算你的收入水平,但是世界上把穷人和富人划分都是以你拥有多少财产为基础,所以我们拥有财产很多,比如股票投资者,他的财产丰富,但是在统计学上说是低收入,我们大概号称有20%的存款人拥有80%的存款,就是银行所说的高端客户,拥有巨大比例的高端存款,但是我们是按照个人计算,这个人可能抚养两个人、三个人,如果每个人都抚养3个人,就是80%的的人真正可以使用这个财富,按财富拥有量去计算,我们可以发现最低收入人群的人反而是购房人群的最高比例,非常一个奇怪的现象,所以我们用房价收入比来衡量房价常常是错误的,我们突然发现这个房价在急速的购买之中还在不断的上涨。

  我们第三个问题就是出现了大部分天价,很多媒体说是因为中央企业、外埠企业进入到地产之中,也不尽然,除了国有企业以外,大的上市公司或者融资条件比较充分的企业也在举一些天价的楼,这一些重要的原因就是资金的不平衡性,一些企业拥有很良好的发债条件,普通贷款或者发信托的线亿的土地储备在资金成本上要高7个亿,在资金匹配的情况下,谁的融资成本低就可以把价格举高一点,我们会在局部地区出现天价,但并不表示这个地区所有人都能够承受这样的价格。

  另外是土地储备的严重不平衡,按照从98年开始计算,大概每年最少需要22000多的土地储备,而且必须是项目,如果还没有拆迁的还不行,还有土地开发的周期,恰恰说明了我们现有的土地是不足以保证消化量,这个矛盾可能更严重在今年年底和明年年初出现,这种严重不平衡就是很多大企业拥有大量的土地,比如上海这次30亿开了很大的住宅用地,但是我相信它不会在预期之内把所有的土地全开完,我们通常80万以上的建筑用地要分三期,或者四期,要按企业的实力和对市场的判断来开发。如果这一部分60万土地被储备,而这60万是合理合法的进行土地储备,如果把这个储备过程消化掉的话,我们土地储备会出现了虽然数量很大,但是土地储备不匹配,严重不平衡,大的企业很多土地储备,而小的企业没吃的,为什么在一个地方,一块土地30个企业去争。08年的一千二百块钱,变成了09年的五千多,这样的差距可以体现在土地储备严重不平衡的时候,有人像饿狗一样没有饭吃,而另外一些人有大量的储备但并不能变成可销售量,有的人可能不具备销售条件,就是不能变成房子。这个矛盾可能在今年年底的时候就会突然演变成很多局部市场供求关系恶化。

  就通胀来说,现在有一个巨大的通胀预期,一个是财政的拉动和货币增长,既有4万亿,这个4万亿就是财政,也有货币,它产生一个必然因素,没有历史可以证明在滞后一段时期之后不会出现通胀,所以认为未来的通胀一定会出现,问题是没有人知道通胀在什么时候出现,或者是几个月以后、几年以后,今年5月份六个公司做了一个报告,把我们CPI的关系说清楚,刚才聂梅生会长也用了一个图说明这个问题,通常资产价格上涨6-8个月以后CPI才上涨,中国曾经有过五年高增长、低通胀的情况,经济学家也非常难以解释,从现在的情况看全世界都在去化,中国不可能不去,中国比世界各国好的是别人在吹泡泡的时候,中国是在大坑里吹泡泡,要把大坑里的泡泡吹满了还有一个很长的时间,我估计中国的泡泡要在2013年以后才能破,从美国来说我们最近和基辛格和美国的前财政顾问进行了一些讨论,他们认为美国在09年能出现谷底,刚才聂梅生会长说了奥巴马的主要政策用在了新能源,或者说过去一年金融危机都有巨大的实力利用利率来调整市场、调整经济,过去我们说20、30 、70、80年代美国出现的问题可能是摩根大通来收购银行、收购资产,充当了美联储的作用,但是今天美联储出现了问题,奥巴马的刺激经济政策都落在了虚拟经济上,比如说医疗保障、金融体系救助等等,所以他们认为被实体经济的直接影响是在后期,而不是在当前,他们一直坚持经济政策要一段时间以后才能看到效果。

  我个人和很多人都认为美国还需要一个较长的时间,比如今年年底还是负值、零值,明年可能转为正值,这样的经济增长过程中意味着我们的外贸需求是不可能再迅速增长,包括英国和日本,我们外贸现在是负的,虽然我们想稳定外贸需求,但是人家不买东西你是稳定不住的,不可能把我们的优惠都转到美国去,这样贸易纠纷会越来越多。资产价格上涨的过程中对优先的商品价格最后反映到商品价格中才会出现通胀,现在房地产是介于虚拟经济和实体经济的介质,因此变成大家宠爱的东西,虽然我们的政策说要保8,但是政策的另一面又说房地产不能有投资,因为投资也需要买房子,也需要拉动钢铁、拉动材料,拉动其他的一些增长,如果取消它的话能拉动吗。

  因此在这个中间通胀的预期对市场的影响是非常大的,尤其是经济学家说通胀一定会来的,造成民众对通胀预期的恐惧,中国还有很多非通胀的因素,这就是我们说的大亨,出口还是严重的负值的情况下,美国的储备率到年底估计会增长到10%,对中国来说至少减少了一万亿美元的商品出口,这确实是巨大的损失,在这种情况下,要期待我们的出口对GDP产生正值非常困难,到目前为止还是负的2.9%,对保8%的影响还是很大的,统计局只公布6月份本身的增长,总体来说7、8月两个高峰期,一个是大学生毕业的高峰期,一个是没考上大学的高中学生的就业期,这两个问题能不能在近期没有缓解,还要继续研究。刚才聂梅生会长说了我们还是处于负增长的地位,到目前为止还没有看到明显的恢复,如果到明年还没有恢复,巨大比重民间投资不能上来的话。

  昨天开了一个会议强调,一定要坚持适度宽松货币政策和财政政策,再一次坚定了大家的信心,就是告诉大家我们不要因为通胀的预期而担心政策会发生变化,泡沫还得接着吹,因为4万亿计划是两年期限,而银行的大部分长期贷款已经比短期贷款数量比重在颠倒,过去短期贷款多长期贷款少,明年是长期贷款多短期贷款少,还要继续吹,我们觉得如果这一任政府吹了两年,下一任政府还要接着吹。

  最后我们的经济发展水平有关系,会用发达国家的阶段来研究中国,他们的发展阶段和我们的发展阶段差50年,美国1950年户均房屋建筑面积是105,也就是说我们现在90/70和美国大概差了60年的水平,所以这样一个发展阶段如果直接用发达国家的情况来影射或者对比中国的发展阶段,是完全不对的,我们现在经济发展水平还很低,人均GDP排名大概128位,虽然总量已经是世界第二第三了,大家非常自豪,但是人均消化能力只有700位,非常低,所以在这个时候我们还不能去刺激经济发展的话就会出现很多问题,日本在90年后发动积极财政政策之后,没路可修,没有道路可修,把所有钱投在城市上,更换高速公路的护栏,所以把高速公路的护栏换了一遍又一遍,因为高速公路的护栏不产生过剩产能,所以每年英国对旧的建筑要重新粉刷一次,否则工人没有活干了,所以老把房子今年刷一遍明年刷一遍。

  但是中国不同,中国没有路,很多地方没有电、没有机场,所以中国仅铁路就增长了25%,中国现在9千亿的单月赤字只有3%左右,要到10%,连续两三年要到美国这种可能还要用更多的钱,我们中国有巨大的储备,美国现在的储蓄率到6%点,7%点,而我们的储蓄率巨高,中国如果有2千万人失业的线%的失业率,搬到美国就是巨大的灾难性问题,就是因为中国的人多所以我们还有很多可以做的事情,所以后续的发展阶段对中国的影响是巨大的,比如现在所有的城市都在说开发商不能捂盘销售,中国政府就在捂盘,捂什么呢?猪肉,为了防止猪肉价格下跌就拼命把所有猪肉捂起来,国家办的就是这样一件事,当粮食价格下跌的时候就把粮食都收购了,为什么房地产捂不起来,就是在猪肉和粮食问题国家可以当捂盘者,但是在市场中房地产商不能当捂盘者,便宜的时候得卖,贵的时候也要卖。为什么在金融危机最严重的时候没有一个政府说你在捂盘,拼命让你扩大销售呢,其实这是一个供求关系的问题。

  也就是说政府认为现在的供给不足,所以开发商不能捂盘,因为捂盘以后加剧了供给之间的矛盾,但是我们现在出现的问题是什么,中国政府出台的政策连续几年都是要稳定房价,稳定收入价格,从经济上来说价格是调整供需关系的工具,但是我们的宏观政策把价格作为了调整的目标,本来价格高的时候可以增加供给,价格低的时候可以扩大需求,这是近几年一个常理问题。当政策把价格作为调控工具的时候就变过来了,要么一直供给,所以我们从03年开始就是压缩房地产的供给,抑制供给,到09年发现不行了,倒过来开始抑制需求。

  为了保持像天秤一样的,价格是中间的支点,如果天平不能保持平衡要么压两头,但是并不能解决我们的需求问题,这个需求并不是释放掉,而是按住了,所以今年出现的需求反弹和价格暴涨,很重要的原因是07年按住了,08年一年都没有消化掉,所以变成了越高的需求,我们可以看到中国政府在金融危机之后出台了一系列政策,包括地方政策,包括利率的下调,首付下调等等等等,这些就是激发了住房需求,不要以为只有中国政府在做,最近澳大利亚政府也在做类似的事情,英国政府也在做类似的事情,所以澳大利亚的房价也出现了反弹,都是因为政府用优惠政策来刺激房地产市场。很多人认为房地产的价格上涨是因为开发商在作怪,而今年二手房的交易量已经接近和大于一手房,北京就是这样的,二手房是开发商捣乱吗,和开发商没有关系,挣钱也是消费者挣的钱,刚买房子的人随着房价的上涨不是收益,已经签约的消费者就不是消费者了吗,所以不能用后面有没有人买房,或者是后买房的人是不是多支付的成本而对消费者产生破坏,很多消费者说我买了房子你涨价,我也涨价。很多国家为什么重视房地产,因为房地产价格是国民财富的重要因素,衡量一个国家的国民财富恰恰是由房地产价格决定的,假如一个国家的房产跌了,国民财富就会巨额的下降,很多不满是他没有拥有自有房产,中国自有房产已经达到75%以上,因为农村的房子也是在政府拆迁的时候决定收入的高低,每个国家都和中国一样一定要保持房地产在适度价格水平上,这样国民财富才能相对增加,而不是后面买房子的人有没有能力来决定的。

  决定通胀的最终因素是什么呢?我觉得一个是美联储的利率政策,前几次包括亚洲金融危机都是因为美联储的利率政策发生了巨大变化导致美元在全世界流通的过程中是回流,还是逆流,亚洲金融危机之前美元利率的下调让大量的美元流入这些发展中国家,这一次也一样,如果美联储的利率发生了巨大的变化,也许中国才敢调整利率,目前没有一个国家敢调,就是因为利率的变化决定了资金的流向,和进出口以及经济发展,第二个是美元汇率的变化,汇率的变化也决定了美元的正向流动和逆向流动。中国虽然很自豪的提出建立世界货币新体系,但是中国的GDP总量太低了,占世界GDP大概只有6%,美国就有30%几,所以美元一动世界中心池子的水就起波了,中国想动也产生不了多大波,这两个变化不会决定大宗商品的上下问题,如果大宗商品发生巨大的变化就会变成中国GDP的变化,我们都从本国的CPI和GDP考虑,如果大宗商品和其他的外来因素导致就可能会引发我们的通胀提前,各国经济动向也在决定着哪个国家会调整自己的利率和自己的需求,都相应对中国的出口、中国的整体经济产生巨大的影响,这一系列的问题都决定着我们的泡沫会在今年还是明年破,我们对房地产市场的看法是未来十几年过程中都是高速的扩张阶段,我们每年还有1400-1800万人口要进城,还有一个城市化率的问题,在所有的经济波动中哪个企业不产生现金流的断裂,或者扛过去,去年很多企业在快速地跑,发现去年没有跑掉的企业都在今年赚钱了,今年的房子都卖出去了,就是因为我们宏观政策正向调整和逆向调整对市场供求关系产生的影响是巨大的,因为政府的调控目标在往下掉,恰恰是价格的工具失去了看不见手的作用,我们的价格仍然在长期的波动中产生巨大的作用,我们短期政策的波动使很多企业警惕在房产过程中的矛盾。

  我们分析下半年的趋势,一个是下半年的投资增长会加速,现在虽然是9.9%,我们估计全年平均价格会超过15%,与固定资产投资规模还有一定距离,固定资产投资规模是30%几,但是最终房地产的投资一定会和固定资产投资比重拉平,就是增幅基本上拉平,因为我们过去几十年过程中都是如此,而世界上美国、英国、法国在高速增长的曲线上这一比重基本上维持了20、30年的时间,就是房地产市场增长和固定资产投资是相同的,或者接近。

  第二是新开工面积会迅速增长,6月份1.1万亿面积新开工,今后这几个月一个是地方政府积极推进,开通了绿色通道,加快了审批速度,希望开发商加速供给,如果今年下半年没有实现快速供给,今年年底和明年年底供不应求的现象就会更加严重,无法控制我们的房价,或者就没法调整房价了。

  第三个是竣工会迅速增大,去年很多人停盘了,有的楼盖到一半就停了,罢工啊等等,很多大企业都宣布停工了,但是今年销售下来之后迫使今年的竣工量快速增长,我们估计今年竣工会突破历史最高点,就像销售超过了07年,今年可能会突破8个亿的竣工量,因为已经卖了房子不可能不竣工,所以竣工会快速加速。

  另外我们需要土地的供给会迅速增长,否则明年会出现很多新的问题,这个危险也很大。

  再一个就是我们可能会出现价格的持续上涨,价格涨幅的增长看来是捂不住,用任何一个办法都堵不住,现在环比每个月增长0.2%,我们估计后几个月要用0.8%或者1.2%的速度维持增长,每个政府都没有办法限制它。虽然前段时间说杭州会率先收紧第二套住房的信贷政策,但是昨天银监会又公布二手房信贷政策不变,就是说今年年初国务院提出对二手房信贷有所放松了,比如说家庭原居住面积小于城市人均面积不算,等等等等,把这个不算还维持下来,否则对市场的影响是巨大的,这就是我们为什么在这一段时间国家会出台家用电器以旧换新或者是汽车的以旧换新,这就是发展阶段决定的,十年前我们进军房产,而十年的货币化分配让这些已经分到房改房的人有的再次更新住房的能力,恰恰是以旧换新的发展阶段,所以住房的二套购买变成了不可突破的现实,可能还是有人想拥有两套、三套,不表示一定是外来投资。上海对两外做了审查,凡是两外超过了23%,很多人决定是投资决定了房价上涨,两外的人不表示都是投资性,而相当一部分是自有居住性,或者是换一个户口。因此房价的上涨不能用单一的平均房价来决定,同时另外有一些人还有一个重要的原因是因为房价里面的东西变了,也许我们过去买的汽车没有放音响,里面的东西变了,材料发生变化以后会发现市场价格波动中是因为质量发生变化了。你可能买的是罐装的饮料,我可能是鲜的饮料,这两个价格有差别。在这样的发展过程中我们觉得中国的房地产市场在短期之内不太可能出现逆势调整,而通胀的预期尽管已经出现,通胀的现实还没有真正反映,这还有一个周期,从目前中国的情况来看和世界发达国家情况来看大约要维持2-3年,我们不认为在短期泡沫会破灭,我们政府在未来两三年之内想到一个好的办法,把通胀的危险解除了,那时候不会真正出现泡沫的破灭了。

  主持人:非常感谢任志强先生的演讲!下面有请北京科技大学教授、原国资委研究中心宏观战略部部长赵晓先生演讲!

  赵晓:非常感谢各位领导、各位朋友,前面的聂梅生会长已经讲了很多内容、很多数据,等一下我的一些观点也会提到,为了避免重复我准备我他们讲过的跳过,着重谈一些观点和各位商讨。

  第一个观点:当前中国经济复苏可说是超人意料得强劲,从某种角度上来讲中国经济已经出现危险复苏的轨迹,这是一个事实。通过对比,我们知道06、07世界经济增长是5%,但是09年根据世行最新的预测大概是3%的负增长,也就是说世界经济从高位到低位下滑了整整8个百分点,但是按照目前经济的走势以及今年货币政策和财政政策的力度,我估算了一下,假如说财政投资的增长是20%,全年货币供应增长是20%,GDP有望达到4.4%,如果把外贸的负增长因素考虑进去,可能会对整个经济产生两个点向下的拉动,全年的经济增长应该在8%以上,也就是说今年的经济有望保8%,也可能在8%以上,我们接下来可能会看到一个季度比个一季度的经济增长速度更块的局面。而从全年的物价所做的测算来看,估计年底CPI是2-3%,全年的物价是非常平稳的,不会再出现物价的负增长,也不会有大的通货膨胀。全年8%左右的经济增长以及速度非常平稳的物价,这是一个相当良好的走势。

  考虑到全球金融海啸仍在肆虐,全球经济是8%的向下波动,而中国经济还依然能够保持8%的增长,可以说我们国家是非常幸运的,也可以说我们去年11月5号之后中共中央国务院扩大内需的战略举措取得了非常明显的成效。如果不是这样的状况,按照去年的估计中国经济今年应该是5%、6%这样的一个状况。我们很明显现在出现了强劲的复苏,而且这种复苏是出人意料的。

  从房地产界来看,刚才老任和聂会长也提到,他们说到几个“想不到”,他们谈到特别想不到的是库存的消化是如此之快。原先大家认为房地产里没有泡沫,这个泡沫是要消灭库存之后才有可能出现的,全中国的泡沫普遍估计各个城市通常在1.5年到2年,普遍估计房地产整体复苏要在今年年底,而从现在全国的情况来看,消化速度远远超过了大家的想象。

  今年,尽管我刚才说道有8%的增长,有非常平稳的物价,今年超过了供求……但我也会经常用到一个字,我说今年我们其实是“混”过去的,而这并不代表我们真的过去了,这样的复苏看起来是一个危险的复苏,是在政府主导下出现的复苏,前提是非常强劲的积极财政政策以及所谓的适度宽松。目前出现的复苏其实就是一个“烧钱过渡”的效应,我们的财政刺激力度相当于第一次扩大内需时的三倍以上,那时候我们只用了1千亿就拉动经济增长到8%,今年的经济总量是那个时候的三倍,我们应该要拿3千亿;但是今年的财政赤字刺激力度是9500亿,是地方加中央,相当于三倍的烧钱力度。我们的货币政策原来估计全年新增贷款目标是5万亿,前四个月就超过了5万亿,上半年达到了73100亿,全年估计会超过10万亿,相当于正常年度的2倍以上。

  所以说我们这样一个烧钱力度是空前的,出人意料的烧钱力度支撑了当前的经济复苏,但是我们说这个复苏的基础不是很健康的,这样一个烧钱效应体现于能否一直地投下去。当然我们还是有一定空间的,无论是财政还是货币都是有一定空间,但是我们说这样的基础毕竟不是特别健康,也不是特别牢固。

  在投资方面主要也是政府在投资,如果你看我们目前投资的结构,你会发现中央政府和地方政府都在投资,房地产投资上半年只有百分之九点几,我们把9%和固定资产做了一个比较,固定资产投资是30%多,我们认为房地产投资增长不高,我们目前整体的投资增长是政府主导的,是国有企业所承担的,是新开工项目来拉动的,这样一个投资增长我们说不能简单的跟房地产投资增长来比,因为房地产的投资增长主要是民间启动的,开发商自己启动的,当然这里面可以看到国有的房产公司在里面,但是更多还是市场性的。

  如果把房地产投资和其他领域,比如工业投资,跟外商的投资比其实还算高的,外商的投资在4月份还是负数的,到5月份才是正的,所以我们说房产投资增长和国有企业大量扩张,新开工项目所启动的,那样的投资增长比相对是低的,但是相对于其他民营为主导的投资,工业领域或者外商比还是高的。我们说这样的复苏基础不是特别健康,民间的投资还没有跟上,我们从房地产投资里所看到的迹象,另外我们看到由于目前的投资主要是国有企业在承担,国有企业又主要是大企业,所以中小企业并没有分享了投资,现在有统计表明4万亿投资,民营企业在里面分到的那一杯羹不到总量的10%,民营企业和中小企业并没有得到复苏,导致就业也没有得到复苏,因为70%的就业是在民营和中小。前几年就是国有企业越做越强,而中国出现了国家资本主义的趋势,表明上我们还在搞市场经济,但是这个市场经济是一种很特别很特别的模式,它不同于自由的市场模式,这个模式也是有很大的弊病,本来这是一个我们要改变的结构,但是这一轮扩大内需我们看到国有企业本来就很牛,本来就很强,现在国有企业更牛更强了,我们开玩笑说是“猪”生病了要“牛”吃药,本来民营企业生病了,所以我们的经济也出现了下降的波动,但是扩大内需的结构是让“牛”去吃药,这样复苏的基础是不健康的,所以我们看得出中小企业没有复苏,民营企业没有复苏,就业也没有带动起来,这个复苏的基础不够健康、也不够牢固。

  如果我们再考虑到全世界,我们看到全世界的经济并没有复苏,仍在下滑,甚至说是见底,大家还不太清楚,有人说09年不见底,2010年才见底,即使见底之后发达国家的经济也不可能很快复苏;有人说可能美国经济三年五年才能复苏,甚至有人说美国经济可能十年走不出来也是正常,因为美国这个泡沫比当初日本的泡沫严重很多,而日本泡沫破灭之后是经历了15年的经济衰退,美国的泡沫比日本严重得多,泡沫破灭的后果会不会像当初日本一样?所以我们考虑到内外部的情况,考虑到目前复苏的特点,应该说这个复苏基础不是十分牢固,也谈不上健康,这是我讲的第二点。

  第三点是经济运行面临新的挑战。如果说去年中国经济主要面临的挑战是经济下行,到了第三季度很明显是面临经济衰退以及经济危机的挑战,总理在今年两会期间特别用了一个判断,我们正面临前所未有的困难与挑战。他很明确地谈到国内经济增长速度持续下滑已成为影响全局的主要矛盾,经济上不去,今年下半年,中国经济运行所面临的主要挑战,针对这样的挑战我们采取“烧钱过渡”的办法,采取了积极的财政政策和所谓的适度宽松,我非常同意聂梅生会长讲的,这已经不是适度宽松而是非常宽松的货币政策。这样我们才取得非常大的成效,我们的经济复苏的强劲超人意料。

  但是我们说现在又面临新的挑战,新的挑战就是货币的潮水放出去以后,这么放量的流动性,我们在结合国际的背景我们会发现通胀的预期已经非常明显了,回过头来通胀的压力会很大,而通胀首先不是表现在CPI上,CPI有一定的滞后性。如果从货币的释放和CPI的关系来讲,历史的数据相差了3个月,我估计7月份以后物价会明显回升,但是即使到年底CPI也就是2%、3%,所以CPI压力不是很大,但是我们在比较低的CPI增长,或者说是比较低的CPI增长压力背景下掩盖的是资产价格快速的上涨,现在还不能说,全国的房地产价格已经快速上涨了怎么样,但是从环比的变化来看这个速度是很快的。

  我们看其他的金融产品,或者说类金融产品,我们找出一些金融产品以及类金融产品全世界来看,也都出现了价格加速上扬的特点,比如石油的价格,上半年翻了一倍,黄金的价格、铂金的价格,还有一些重要的金属的价格,这些产品已经不是以前所理解的商品了,而是金融或者类金融产品。这些金融和类金融产品在全球的流动性再度开始泛滥的背景下,已经实现了资产价格的转移,这是非常值得我们警惕的趋势,如果我们再考虑到每年的泡沫都有破灭的可能,我们说资产价格上扬这个压力就会更大,美元泡沫破灭是当前大家热议的一个问题,我们要清楚地知道上个世纪90年代之后,美国经济出现了持续繁荣、高速增长,我们现在清楚这是有三个泡沫所带来的:第一个泡沫就是IT的泡沫,或者是高科技的泡沫,这个泡沫实际上在2000年第三季度就已经破灭。

  第二个泡沫就是房地产金融的泡沫,这个泡沫现在已经破灭了;美国经济还有第三个泡沫就是美元的泡沫。考虑到美国巨大的财政赤字(占GDP3%),过两年可能会超过16%。有人估计,美国巨大泡沫破灭之后政府、企业、民间的负债额可能会在25-50万亿美元之间,这么巨大的负债美元是不值这么多钱的,美元如果出现巨大的动荡,有人估计最高美元会贬值90%以上。我们知道在今年一季度花旗银行最高的时候市值跌到98%,因为市场有一个特点,钟摆式的,涨的时候会涨过头,跌的时候也会跌过头,我们今年一季度以后我们看到美元的放水,美元直接向财政注资,这是一个放水的举动,导致全球的资金纷纷套利美元,美元有可能进入到资产泡沫破灭的通道,全球相对应,凡是能够和美元对冲的产品它的价格都有可能出现大幅度贬值,中国有可能会成为全球资金一个避风港,全球会把资金换成人民币,人民币又会把人民币换成资产,中国的人民币资产特别是房地产就会面临更大更高通胀的压力,所以目前并没有出现很大很大的泡沫,但是通胀的压力是非常大的,通胀的预期也是非常大的,这个成了当前经济运行面临新的挑战。

  另外有一种可能性也会发生,我们的政策初衷是希望经济能够增长上去,但是有一种可能性,就是烧钱的结果,经济增长上去了以后,但是没上去太多,反倒是物价上去了很多,也就是说你不希望它上去的上去了,你希望上去的没上去或者没上去多少,但是这个病毒还不是癌症,没有政府知道该扩张好还是收缩好,还踩油门还是踩刹车,所以中国当前经济病毒面临着第一代向第二代变异的风险。经济衰退我们用烧钱的办法对付它,结合中国流动性泛滥的情况,结合全球出现的流动性泛滥的情况,以及美元可能会贬值,我们有可能出现滞胀,我们会发现资产的价格大幅上涨,但是实体经济并没有相应的得到发展,这种可能性是存在的,这样意味着经济的病毒从衰退变成滞胀,这是当前经济运行面临新的挑战。

  第四个观点我想谈经济面临三种可能性前景,一种前景就是我们说的经济会出现持续复苏,到今年一季度我们已经看到3、4个指标是好的,到今年的二季度看到有6、7个指标都是好的,接下来我们希望10个指标慢慢变成好的,包括就业,就业是一个滞后的变量,中小企业可能不太行,但是随着国家对中小企业的支持,从下半年开始中小企业也慢慢跟上来,这样就会出现持续复苏的现象。

  第二个就是出现滞胀的前景,我们对目前出现的最新变化很不敏感,我们也没有作出及时的应对,我们的政策也缺乏有效的手段,最后就真的出现了滞胀的前景,这是最坏的可能性,持续复苏是最好的可能性。

  第三种可能性就是政府看到了滞胀的前景,那么它怎么办呢?开始进行回调,扩张性的政策停下来,这个时候由于复苏主要是烧钱的结果,现在一旦停止了烧钱这个复苏就掉下来了,这就开始由“V型”演变成“W型”,所以中国的经济未来有三点,持续复苏、滞胀以及W型的变化。

  第五个观点就是说我们的政策面临变化,当前的政策又再一次面临变局,我们要做新的调整。去年宏观政策一年内做了三次大的调整,从年初的紧缩到年中的一保一控,到年末的全局保增长。现在又面临新的变局,但是变局的基调应该是微调,而不是回调。昨天中央政治局召开了会议,这个会议也传递出了非常清晰的信息,就是政策要保持持续性和连续性,积极的财政政策和适度宽松的货币政策将在下半年继续运行,我认为这个政策的基调体现了我们是微调而不是回调,不能从扩张转成收缩,也不能任由目前的扩张进行,要进行适度的微调,要保持政策的持续性和连续性。

  我认为这样一个政策我个人是很赞成的,我认为也是正确的,我只谈一点,这个前面老任和聂梅生会长都谈到了,就是中国是一个发展中国家,这个国家和美国不太一样,我们一定要牢牢记住的一句话:“发展才是硬道理”。在中国宏观调控有四大目标,增长、就业、物价稳定、国际收支平衡,在中国最大的目标,发展是硬道理,最重要的一定是就业和增长,发展在中国应该是最重要的,物价在中国应该是次要的,我们不应该因为有物价的这些问题能够妨碍我们发展,恰恰相反我们可以用发展来冲抵掉很多泡沫问题。假如我们的房地产有泡沫,但是我们能够保持城市居民和农村居民的收入增长就可以冲掉泡沫。今年以来,居民的收入增长超过了GDP的增长速度,假如说保持居民收入的高速增长,未来十年中国人均GDP会超过1万美元,也就是再有3倍的增长,回过头来看现在的房价就觉得没那么贵了,所以我们可以用两个办法来解决问题,第一就是把实际的价格打下来,发展的代价也不管了;第二还是保持发展,但是我们关注物价,我们用收入几倍的增长来消化目前的房价的增长,就像一瓶水,这瓶水卖的太贵了,一种办法是降价,还有一种办法是把半瓶水加满,或者加上龙井,或者是变成乌龙茶,就可以冲抵掉了。我们再考虑目前全球的环境,考虑到各种各样的情况,我们觉得还是应该坚持目前的整个的扩张的取向,但是还要做一些微调,微调要从两个方面走,实体经济投资应该有一个更大力度,谁在这个时候更新设备还代,政府在政策上有更大的优惠,使资金从资产领域走入到实体经济领域。

  另外一个很重要是要有一个政策的切换。目前所谓经济复苏的结果基本上是经济扩张,但是中国过去30年平均每年的增长速度接近9.8%,靠的是“主义,或者说的改革思想,通过制度创新激发经济内在的活力来实现增长,中国需要改革的地方还有很多很多,在各个领域都有,刚才我们聂梅生会长和任志强也都提到了,如果现在房价上扬的怎么办呢?第一个把信贷重新压缩,收紧二套房政策;另外一个办法是增加供给,增加土地的供给,增加供应,使供给和需求达到平衡稳定价格。房地产的供给涉及到一个问题就是土地的供给,土地的供给背后又涉及到土地制度,这个我们过去谈到好多年,我们中国的土地制度研究了很多年,我们的土地完全垄断在政府手里,全国人民要买地只能通过政府来购买,小产权房格杀勿论,房子供应上不去,一定是暴涨暴跌,这些方面我们能不能借这次的机会进行深层次的改革。

  主持人:在几个月以前杭州的房地产都在担心如何消化库存的房产,没想到几个月下来房产突然成为紧俏商品,而且很多人需要开后门、托关系,还不一定买得到中型的房产,如何面对既喜又惊的局面,下面有请浙江省房地产业协会会长唐世定先生给我们谈一下。

  唐世定:各位领导、各位来宾上午好,首先我觉得今天中国地产金融年会在我们浙江杭州召开,民生银行在浙江杭州召开这样一个会,是09年长三角区域巡回峰会,从金融地产的视角来看长三角的房地产行业,这将有利的促进浙江地产的发展,借这个机会我代表浙江省房地产协会表示热烈的祝贺,也感谢前来参加的诸位专家、嘉宾精彩的演讲,也给我们提供了很好的学习机会。

  我发言的题目是《如何看待今年上半年浙江省房地产市场的快速回暖》,因为大家到浙江来,都很关心浙江、关心杭州,我也觉得房地产的“浙江现象”是值得探索的,改革开放以来,浙江的市场供销两旺,我们业内人称之为“浙江现象”、“杭州现象”,这个现象既有长处,也有短处,因此引起了各方面的关注——领导的关注、银行的关注,学术单位的关注,社会的关注。所以我们经常要接待各类的调查。

  为了破解房地产的“浙江现象”,我们与贾(生华)教授他们的浙大房地产研究中心合作,这十多年来一直关注房地产“浙江现象”,对它进行跟踪研究,我们曾经发表《浙江房地产的成长模式和演进趋势》,对浙江房地产研究周期规律做了一些研究,最近,在对今年上半年的走势进行分析时,我们试图用房地产的周期变化规律来说明浙江房地产市场迅速回暖的现象。我现在将要跟大家汇报的主要是浙江市场的现状,产生的原因、存在的问题和未来的对策。

  现状从三个方面来讲,一个是从销售回暖的情况。这一轮的迅速回暖发生在3月份,3月份以后浙江房地产市场可以说是迅速回暖。杭州市政府春季举办了一个人居展,人居展在全省、全市来说具有“风向标”的意义,5月份杭州成交量是上一届三倍,应该说是迅速回暖,在招商的时候我们还进行了动员,最后出来了3倍的效应,很多开发商跟我说很多感慨,真的“两个没想到”,“一个没想到”去年的冬天这么冷,第二个“没想到”今年的春天来的这么早,原来我们是逐步的回暖,现在是迅速的回暖,具体的表现我刚刚说三个方面,一个销售,数字就不说了,就是销售的面积和销售的金额同比增长了51.7%和82.4%,商品住宅是56%到94.4%。杭州市5月份突破万套,环比增长60.7%,6月份虽然是接近万套,但是同比增长344.3%,杭州原来说房源很多,3万套,现在还有2万多套,通过3月份这一轮的迅速回暖上半年只有8千套,现在7千套还不到,二手房也创历史新高。

  第二个指标就是价格,应该说现在全省房屋销售价格基本稳定,我们全省企业家信心指数是101.3,所以可以说全省房地产市场基本稳定。但近几个月来,由于成交量持续放大导致部分区域部分楼盘销售价格趋涨,温州环比上涨了2%几,杭州环比上涨0.6%,可能住户的感觉还明显一点,所以一些城市近期的价格上涨压力增大。

  第三个指标就是投资资金的状况和税收的状况。开发资金在这一轮回暖当中逐步的改善,上半年同比增长了21.6%,增速较前几个月明显提高,所以现在企业资金得到了进一步的缓解,投资1-6月同比增长9.9%,住宅增长6.4%。税收也有了明显的改变,占地税收入8.6%,同比还是负增长。

  接下来讲一下为什么会迅速回暖,从原因上分析主要是三个:一个是政策的原因、一个是需求的原因、一个是预期的原因。所谓政策的原因就是政策效应显现,我们1-6月份开发企业银行贷款同比增幅16.5%,去年只有0.2%,这表明银行对开发企业的信贷资金有所放松。地方政府地方政策也出了很大的力,刚刚杨市长已经讲了,鼓励资金投放,特别是杭州市出台了24条新政,政策力度比较大,杭州市政策一出其它几个城市便纷纷仿效,所以我觉得目前楼市迅速地回暖、复苏主要是政策累积的效应显现;第二个原因还是需求,因为前一段时间宏观调控,需求受到压抑,现在住房需求集中释放,1-2月份我们只看到了回暖的苗头,而到3-4月份首先回暖的是首次置业的住房刚性需求和改善性住房需求,这部分需求得到了集中释放,到了5、6月份投资性的购房介入,高档商品房销售开始上市,投资性需求的介入也推动了房价走高;第三个原因就是预期,主要是通货膨胀的预期,为了让中国的经济尽早走出低谷,从中央到地方增加了投资,央行2009年更是加大了货币投放,大家觉得在流动性宽裕的情况下通胀的风险越来越近,因此在通胀预期的影响下,不想买的也纷纷加入了购买的大军。

  现在存在的问题我觉得也有三个,至少在浙江,第一个问题就是供需矛盾逐步显现。这个问题表现在销售信心、销售量迅速膨胀,导致浙江房地产市场可售房源集聚减少,杭州原来有3万套,到6月底只有8千套,现在连7千套都不到。由于08年宏观调控力度较大,开发商对购买土地热情大量下降,1-6月份全省购置土地的情况是下降的,下降56.6%和47.8%,这个是购地的面积和购地金额比例的下降,新开工面积也是下降的,下降16.1%,竣工面积也是下降的,下降15%,这些供给的指标都是大幅度的下降,现在所谓“热”,也是这些日子热,直到最近开发企业才加大对购置土地的力度和建设的进度,因此从分析趋势来看供不应求现象短期难以改变。

  第二个就是房价、地价上涨压力大。因为市场回暖就严重的供不应求,使有的城市房价、地价出现了轮换上涨,价格也存在着一些非理性的上涨压力,杭州市这几次的竞拍是很激烈的,次数也很多,楼面价也随之上升。但是目前国家基本面还没有07年的时候好,实体经济还没有恢复,杭州楼市还没有出现07年那样“地王一出,周边地价必涨”的现象,说明现在比07年要理性。不过从土地的高价成交趋势来看,最终仍会突破周边的房价。

  第三个问题就是市场。现在市场不规范的行为也有所抬头,在通胀预期的影响下,投资、投机都进入市场,消费也不理性,不注意防范,所以市场形势不好,各地企业有捂盘,对市场不规范的行为在增加,这个对稳定价格稳定市场都会产生影响,这个我是觉得当前浙江存在的问题。

  我们最近和浙大也一起在研究对策,我觉得对策可以说是对政策的一种把握,对政策的把握首先要了解国家政策的取向,然后是我们国家下一轮政策调整力度,再一个是确定我们政策的立足点。对此,第一我觉得还要跳出房产看房产,认准政策的趋向,今年上半年房地产市场迅速回暖,看上去像07年一样,但是我们跳出房产看房产,会发现宏观经济背景并不相同,今年上半年房地产是在世界经济还没有完全走出金融危机,国内的实体经济还没有全部恢复、复苏,我们浙江的外贸出口趋于负增长这样的情况之下,为了应对金融危机,我们可以揣摩出国家还是面临两难的,国家急需寻找扩大内需的增长点,而内需的增长点今年上半年“铁公基”等基础设施,民间的设备,下半年国家立足点在什么呢?我觉得还是城市化、房地产业,城市化、房地产成为国家急需寻找扩大内需的增长点,是一个重要的选择,尽管房地产的资产泡沫已经露头,国家也引起重视,但是我想国家会采取比较“容忍”的态度,而不会像07、08年采取强烈的态度,但是容忍还是有底线的,我理解国家政策,像刚才专家说的可能是微调,不会是硬着弄,但是如果刚性需求再次被过高的房价压抑,事实上新一轮经济调整风险也会逐渐的积累,“调控”变“空调”了,其次是政策在积累,而到了07年下半年都已经显现,因此不排出国家针对变化的情况逐步加大调控力度。所以我觉得首先要认清国家政策的趋向再来确定我们的对策。

  我看国家的趋向是“微调”,现在专家的说法我们也觉得还有一定的根据,作为我们实际工作者怎样根据现状做好政策微调,今年上半年和去年下半年国家和地方对房地产一系列的扶持政策是分不开的,目前呈现的价量齐升,市场再次活跃是政府出台微调政策的基础,国家要打击它也不可能,但是一定不管也不会的,要微调。微调可能首先的是一些属于救市性质的政策,这些救市政策体现也差不多了,特别是地方政府去年出台的政策都说到09年12月止,大家都在想政策下面会持续呢,我想可能会做一些微调,做一些调整。杭州市现在在“三个加”方面调整政策,哪“三个加”呢,就是加大增大土地的供应量,加快建设进度,特别是新开工量和竣工量,加速可售房源的供给,大家最关注的微调还是关注金融,因为金融政策是大家最关心的,7月初杭州市率先进入二调,给过热的楼市降温,所以杭州市的市场反应还是很敏感的,从目前的状况分析适度宽松的货币政策我想是不会改变的,刚刚说到政治局开会,肯定是不会改变的。而那些不适度的货币政策可能会通过一定的方式取消退出,真正回到适度宽松的货币政策轨道下,那就要做一些微调。

  对我们浙江来说,省政府明确地提出“加强保障、稳定市场、促进发展”的房地产12个字,我们一直根据省政府的12个字来做文章的,我们觉得现在还必须遵循着12个字来共同维护好房地产来之不易的局面。从房地产周期走势和市场交易状况来看,浙江房地产市场调整的深度已经走过头了,现在我们处于一个从箫条到复苏的转型期。我们原来和浙大有一个研究,今年是由回暖转向复苏,回暖是来的快,复苏也提早了,我们本来想是明年真正的复苏,现在我们分析结果是从箫条到复苏的转型期,我们现在和浙大在出报告,准备月底出来,我们的对策是12个字,“给投资、增供给、调预期、保民生”,现在大家的问题就是能不能持续,市场回暖能否真正持续,很大程度是取决于市场供需双方在价格上的规避,特别是开发商要意识到盲目涨价、调价对房源进行消化是不理性的,现在消费者很理性,我们开发商也要理性,否则不利于行业的长期发展,因为搞不好就会影响房地产市场调整的强度,我们还区域一个调整的转型期,深度是到了,但是长度还没有定下来,如果说再来个反复,调整的长度就长了。近期市场的回暖应该说是逐步的,大家都要共同的呵护来之不易的市场,我们提出了八个字,就是和谐、稳定、理性、发展,稳定市场,促进发展,认真布局好我省新一轮房地产市场的复苏,努力促进浙江省房地产业稳定、健康的发展。

  主持人:谢谢,中国房地产市场非常热闹,很多专家发表的观点都很有特色,给我们购房者非常深刻的印象,也是有力的指导。下面有请浙江大学管理学院副院长、浙江大学房地产研究中心主任贾生华,他演讲的题目是《长三角房地产市场周期与走势》,有请!

  贾生华:各位领导、各位专家、各位企业家,刚才几位专家和领导从宏观经济、市场发展几个方面对房地产市场的走势谈了很多有利的分析和判断,我觉得中国民生银行和新地产组织这样一个西湖论道是十分的及时和必要,因为我们这个主题也很到位——复苏的迷雾,现在是一个复苏,但是还在迷雾之中,大家还有一些困惑,还有一些担心,还有一些问题需要克服和解决。

  这个困惑或者是迷雾我想对政府是一种困惑,它面临很多选择,对企业、开发商是一种困惑,对我们的消费者投资者也是一种困惑,实际上我们研究人员,所谓的专家学者也处于困惑之中,就是大家都有想不清楚、看不准的问题,我们有这样一个场合大家在一起进行探讨,应该是对各方面都有帮助。

  今天的主题用了“复苏”这个词,实际上它所揭示的是周期转换的问题,前面一些专家都从政府宏观调控这些角度讲了自己的观点,我这里重点从周期转换和企业开发商的角度谈谈,因为这些年我们一直给浙江省房协做一些研究,给浙江省的房地产企业做一些研究,帮助企业把握周期,因为我们的目的是找到一双慧眼,然后能够胜算,这个慧眼和胜算在哪里呢,必须是超前,特别是07年到现在,我们看到周期变化的时候,我们的慧眼和胜算来自于提前的反应,来自于提前的把握,而不是一直担心或者是五、六种的可能性,那不是慧眼,大家争论,各有各的观点,我觉得最重要的从开发商企业这个角度来看,我们的慧眼和胜算来自于对周期的提前把握。我们浙大房地产研究中心和省房协在年初的时候发布过《2008年浙江省房地产业发展报告》,这个《报告》在年初的时候发布,我们提出一个判断,就是说09年是房地产周期的箫条后期,2010年是复苏的前期、复苏的开。